Jak dochodzić niezapłaconego czynszu najmy w sytuacji, gdy brak pisemnej umowy najmu
Spis treści
Wstęp
Sytuacja, gdy najemca nie płaci czynszu za wynajmowany lokal jest częstym problemem, który jest zmorą wynajmujących. Wszystko komplikuje się jeszcze bardziej, jeżeli najem nastąpił na podstawie ustnych uzgodnień. Warto jednak wiedzieć, że brak pisemnej umowy najmu nie wyklucza dochodzenia niezapłaconego czynszu.
1. Uwagi ogólne
Brak pisemnej umowy najmu komplikuje sprawę, ale absolutnie nie zamyka drogi do odzyskania pieniędzy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowa najmu zawarta ustnie jest ważna.
2. Zgromadzenie dowodów na istnienie umowy
Skoro nie masz dokumentu z podpisami, musisz udowodnić, że między Tobą a lokatorem faktycznie istniał stosunek najmu. Dlatego warto zebrać w takiej sytuacji dowody, którymi mogą być:
• Potwierdzenia przelewów (nawet jeśli były nieregularne).
• Wiadomości SMS, e-mail, a nawet rozmowa prowadzona przez popularne komunikatory.
• Zeznania świadków przykładowo sąsiadów, którzy widzieli lokatora.
3. Wezwanie do zapłaty
Gdy zbierzesz dowody w sprawie następnym krokiem powinno być wezwanie najemcy do uregulowania zaległych należności.
Co powinno zawierać takie pismo?
• Dane wynajmującego oraz najemcy.
• Wskazanie wynajmowanej nieruchomości oraz dokładną kwotę do zapłaty.
• Ostateczny termin uregulowania zaległego czynszu.
• Numer konta bankowego, na który ma wpłynąć przelew.
• Informację o tym, co się stanie, jeśli pieniądze nie wpłyną (np. skierowanie sprawy do sądu, naliczenie odsetek).
Dodatkowo możesz poinformować dłużnika, że wypowiesz umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli nie ureguluje zaległości.
4. Droga sądowa
Jeśli wezwanie nie zadziałało możesz skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.
W takiej sytuacji idealnym rozwiązaniem jest elektroniczne postępowanie upominawcze, które stanowi często najszybszą, a także najtańszą drogę (opłata sądowa to tylko 1,25% wartości sporu). Dodatkowo w pozwie nie dołączasz dowodów, a jedynie je opisujesz.
5. Podsumowanie
Brak pisemnej umowy najmu nie uniemożliwia dochodzenia niezapłaconego czynszu. Kluczowe jest udowodnienie istnienia stosunku najmu oraz wysokości należności. W razie sporu, ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym, który może posłużyć się wszelkimi środkami.
Na koniec warto też wskazać, że właściciel ma możliwość dochodzenia roszczenie alternatywnego tj. odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jeżeli najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego (np. po wypowiedzeniu umowy). Wynajmujący może dochodzić w takiej sytuacji odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu, jaki mógłby uzyskać z najmu.